Las bondades de la IV Región que encantan a los inmobiliarios Playa, buen clima, y una creciente actividad económica ligada a la minería y al turismo. La combinación en esta zona es atractiva y por eso varias inmobiliarias han centrado su mirada aquí. En lo que va corrido del año, la región ya registra un alza de un 5% en la construcción con respecto al año anterior. Santiago no es Chile. Muchas inmobiliarias tienen más que claro esta premisa y han puesto sus ojos en las regiones; pero no en cualquiera, sino en aquellas que por su naturaleza resultan ser un verdadero "gancho" para los posibles compradores. Es el caso de la IV Región, donde actualmente figuran nueve proyectos dentro del Portal, entre La Serena y Coquimbo. Según el subgerente de desarrollo y planificación de Pocuro -la cual tiene dos condominios de casas en Coquimbo-, Gustavo Morales, la región representa un excelente target para el rubro inmobiliario. ¿La razón? Es una zona turística con buenos índices de crecimiento, con amplias redes comerciales y centros educacionales de gran calidad. Fuente: Portalinmobiliario.com "La zona tiene playas preciosas, gran oferta hotelera y buenas sedes universitarias por lo que se transforma en un importante polo de crecimiento", asegura Morales. Además, de un tiempo a esta parte, es la alternativa ideal para quienes trabajan en minería y requieren de una propiedad que no implique trasladarse demasiado desde la oficina. "El mercado de primera vivienda se ha fortalecido mucho", sentencia el ejecutivo. En Inmobiliaria Delsa -que cuenta con un proyecto de edificios en La Serena- apuntan a dicho segmento, pero no se limitan a él. Saben que esta zona da para mucho. "La IV Región se ha convertido en este último tiempo en un lugar apreciado no solamente para la primera vivienda sino también para la segunda, acogiendo a personas de esta región, santiaguinos e incluso extranjeros", comenta el gerente de operaciones de la firma, Boris Naranjo. Las cifras avalan este creciente interés por parte de las inmobiliarias. Según la Cámara Chilena de la Construcción, la IV Región registró un alza en el índice de actividad de la construcción de un 5,3% con respecto al año anterior, mientras que a nivel nacional la cifra está en -8,4%. El principal componente que afectó este buen resultado en la zona fue el alza de los permisos de edificación, que alcanzó un 19,1% más que 2008. VENTAJA. Llevar a cabo proyectos que potencien el entorno es una de las fortalezas que las inmobiliarias han explotado. Neohaus La Serena es un buen ejemplo de ello. Fuente: Portalinmobiliario.com Pese a que la crisis redujo un poco las velocidades de ventas, comparada con la Región Metropolitana, la zona sigue siendo un buen negocio, asegura el representante de Pocuro. "Esta es una de las áreas más importantes del país y por eso creemos que nos va a dar muy buenos retornos desde el punto de vista inmobiliario". En eso también confía Boris Naranjo, de Inmobiliaria Delsa. Su proyecto Neohaus La Serena -cuyos precios van desde UF 2.490 hasta UF 3.900 aproximadamente- ha sido un éxito total, alcanzando un 70% de ventas antes de su entrega final en diciembre de este año. Este complejo fue pensado para disfrutar del mar en primera fila. Tiene unidades de 2 y 3 dormitorios, todas con vista al océano. El edificio full tecnológico cuenta con finas terminaciones, piscina, un spa panorámico, sala de juegos y una multicancha. Nada que envidiarle a las modernas construcciones de la capital. Por su parte en Cielos del Valle, de Inmobiliaria Pocuro, cuyos precios fluctúan entre UF 1.120 hasta 1.580, ofrece dos modelos de casas de 3 dormitorios emplazadas a sólo 8 minutos del centro de La Serena y a 10 minutos del corazón de Coquimbo. PLUS. Una de las bondades de construir en la IV Región es que es una zona en donde no llueve mucho, lo que facilita construir sin mayores inconvenientes durante todo el año. Fuente: Portalinmobiliario.com Lomas de Peñuelas, también de Pocuro, en el límite de Coquimbo y La Serena, ofrece viviendas desde UF 2.599 hasta 2.990. Ellas están cerca de la playa, centros comerciales y el casino. Estas dos apuestas llenan de orgullo a la inmobiliaria, ya que aseguran que las cifras también son positivas y la respuesta de la gente satisfactoria. "Pienso que la decisión de trasladarnos a esta zona hace dos años y medio fue acertada desde todo punto de vista (...) eventualmente cuando pase la crisis las cifras económicas deberían tender a un crecimiento mayor", confiesa Gustavo Morales. El representante de Delsa va más allá: "el tema no es sólo construir en regiones, sino crear productos que respondan satisfactoriamente a los requerimientos de los clientes, por eso en Neohaus buscamos a través de la excelencia dar plena satisfacción a quienes nos prefieren". Las cartas estás echadas y para algunas inmobiliarias la máquina está andando. Por lo mismo la IV Región es un "as bajo la manga" para muchas empresas del rubro. Es de esperar que la respuesta de la gente siga siendo buena para así romper con el mito de que todo lo mejor se encuentra en la capital. Para comentarios, dudas y sugerencias, haga click
Solar de Valle de Cerro Grande: comodidad en La Serena Con dos tipos de casas de 3 dormitorios, este complejo inmobiliario está emplazado en un sector exclusivo de La Serena y cerca de una amplia red de servicios. Las excelentes terminaciones también son un plus dentro de este proyecto. Emplazado en uno de los sectores más exclusivos de La Serena, este condominio se caracteriza por estar inmerso en un entono natural cerca de una amplia red de servicios, importantes colegios y a pocos minutos de avenida del Mar y de la playa. UBICACIÓN. Este complejo de casas está cerca de la playa y de importantes colegios del sector. Este proyecto residencial cuenta con dos tipos de casas de 3 dormitorios: Roble y Alerce. Ambos modelos poseen piso flotante, dormitorios alfombrados, baños con porcelanatos, cocina amoblada y equipada, un patio de servicio techado, bodega de útiles de aseo y una terraza; entre otras cosas. Solar de Valle de Cerro Grande está pensado principalmente para familias que comienzan su proyecto de vida ya sea como primera o segunda vivienda. La primera etapa de este complejo contempla la construcción de 55 viviendas.   Datos Entrega: inmediata. Beneficios y promociones: hoy existe una promoción denominada "Ecomac te regala $1.600.000" en la que por la compra de una vivienda dentro de este proyecto se obtiene dicha suma que puede ser utilizada en el pie, los gastos operacionales o para amoblar la propiedad. Además, y como parte de la campaña de verano quienes compren en Solar de Valle de Cerro Grande podrán participar en el sorteo de un LCD y TV satelital para ver todos los partidos del mundial.		.

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Ahora es el turno de las inmobiliarias que se financian solas

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(Portalinmobiliario.com, 31-03-2009)

Deberle al banco en período de crisis no es ninguna gracia para una inmobiliaria. Las deudas hay que pagarlas, y si no hay ventas, el panorama se torna color de hormiga. Por lo mismo, hay un grupo de firmas que decidieron no asociarse con nadie y ahora disfrutan de más calma.

Fuente: Inmobiliaria Molina Morel e Inmobiliaria Nahmías

Cuando las cosas estaban bien, y los proyectos se vendían como pan caliente, muchas inmobiliarias aprovecharon el momento y crecieron rápidamente, con varios proyectos a la vez. ¿Cómo? Mediante el financiamiento bancario. Por ejemplo, si tenían 100 para hacer íntegramente un proyecto con fondos propios, preferían desarrollar dos, poniendo 50 y endeudándose con la otra mitad.

Sin embargo, hubo un porcentaje menor de inmobiliarias que eligió un camino más seguro. Es el caso de Molina Morel, empresa con 60 años de experiencia y con más de 25 trabajando con financiamiento al 100%. "Cuando el mercado está bueno, está bueno de verdad, y podríamos haber estado construyendo 6 ó 7 edificios con el mismo dinero que hacíamos 1 ó 2. Pero con la crisis lo que uno preveía muy bueno, se puede traducir en no tan bueno, en malo o en la quiebra", señala José Molina, gerente general y socio de la empresa.

PASO A PASO. Actualmente, Nahmías está con tres desarrollos en oferta, y uno de ellos es el condominio Portal de La Florida (en la imagen). En Molina Morel están con dos proyectos y uno en carpeta.

Fuente: Inmobiliaria Nahmías

Así las cosas, parece que ahora es el momento de esplendor de las inmobiliarias que se financian solas. "La ventaja es que nuestra angustia financiera no es tan grande pues no hay que pagarle al banco. No tenemos la necesidad de vender para saldar una deuda", destaca Mario Ruiz, gerente de administración y finanzas de Nahmías Hermanos, empresa que también tiene casi seis décadas de vida y que desde siempre ha optado por esta estrategia de financiamiento.

Como no hay deudas, estas firmas pueden ofrecer precios bastante atractivos en el mercado. El eventual interés que debiesen pagar a una entidad financiera -por uno o dos años- lo pueden rebajar del precio final. El resultado: se vende más rápido y se hace caja para el siguiente proyecto. Eso sí, Ruiz aclara que los márgenes de ganancia son cada día más acotados, por lo que tampoco se puede jugar mucho con los descuentos.

¿Y lo que se ha visto en las últimas promociones inmobiliarias? En algunos casos, las rebajas superan el 15%. A juicio del gerente general de Molina Morel, eso es harina de otro costal. "Claramente hay pérdida en muchos de estos ofertones, pero es mucho mejor perder en la venta de unos pocos departamentos que perder la empresa. Al menos se hace caja para pagarle al banco".

RUIZ. "Muchos de nuestros clientes nos compran por la trayectoria, porque nuestra empresa no tiene problemas y construye con capital propio". MOLINA. "Al no tener un socio banco, no hay nadie que nos diga cómo debemos llevar el negocio, ni cómo administrarlo. Somos nosotros".

Fuente: Portalinmobiliario.com

Las ventajas de correr solo

Es cierto, se crece menos, pero las inmobiliarias que se financian a sí mismas tienen varias cartas a su favor. Y para quienes optan por este camino, todo redunda en un mejor producto final. Un ejemplo de ello es que, al no tener que cumplir con un cierto número de preventa, pueden ofrecer sus proyectos cuando están terminados. "Nos evitamos el problema de 'yo supuse...' o 'yo entendí que...'. Como nadie nos obliga apurarnos, por lo que lo que se ve en el piloto es exactamente lo mismo que vamos a entregar", dice José Molina.

Además, el proceso de compra tiende a ser más expedito, ya que la empresa es la propietaria total de los terrenos y de la construcción. "No hay hipoteca, no hay gravámenes y el comprador no tiene sorpresas", destaca Mario Ruiz, de la inmobiliaria Nahmías. En esa empresa, además, pagan por los gastos de la notaría y del Conservador de Bienes Raíces.

		Otra ventaja de ser el dueño de todo, es que se puede 'jugar' más con las alternativas de pago. Molina Morel, por ejemplo, ofrece desde noviembre de 2008 departamentos en arriendo con opción de compra. La unidad se arrienda por dos años (un 20% más caro que al precio de mercado) y una vez transcurrido ese plazo, el interesado puede decidir si finalmente lo compra o no. Si lo hace, todo el arriendo pasa a formar parte del pie. "Si tuviéramos financiamiento bancario, no se nos permitiría arrendar departamentos. La vivienda está hipotecada y si después el arrendatario se va, ella ya no vale lo que valía nueva. Es mucho el riesgo para el banco", explica José Molina.
Fuente: Inmobiliaria Molina Morel

Sin embargo, para la inmobiliaria ha sido una fórmula donde todos ganan: la empresa recibe un dinero por arriendo y deja de pagar gastos comunes, por un lado, y por otro se le alivia la carga al futuro propietario en momentos de inestabilidad financiera. Ya para la crisis asiática se utilizó este mecanismo, y más de un 60% de quienes lo prefirieron terminaron comprando el departamento.

En definitiva, los más cautos ahora están cosechando. Con la calma que entrega la solvencia financiera, Molina Morel y Nahmías están atentos a las oportunidades del mercado. Ya en la crisis de 1982, Nahmías hizo varios buenos negocios, con terrenos y compras de proyectos a medio terminar. "Cuando hay liquidez puedes captar mejor (...) por ejemplo, si venden 100.000 cerámicas a mitad de precio, el que tiene la plata se beneficia", señala Mario Ruiz.

En todo caso, aún no hay 'gangas' todavía, al menos no de terrenos. "El propietario que antes de septiembre podía vender a UF 22 el m² no va a vender ahora por menos, salvo que esté desesperado", explica José Molina. Hay que esperar y ver qué es lo que depara el mercado. A río revuelto, ganancia de pescadores.
inmobiliario

El buen negocio de arrendar amoblado

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(Portalinmobiliario.com, 07-04-2009)

Alquilar una vivienda con muebles puede llegar a costar hasta un 40% más que hacerlo sin equipamiento. Por lo mismo, resulta una opción atractiva para los dueños de estas propiedades y para las corredoras que se especializan en este mercado. A pesar de eso, la oferta aún es poca.

CONFORT. "Muchos creen que tener cama y comedor es amoblado, pero es un error (...) para algunos ya es difícil no estar en su país, entonces que sea lo más ameno posible", comenta Ana María Barraza.

Fuente: Portalinmobiliario.com

Las cifras no mienten. Si un departamento de 1 dormitorio en El Golf se arrienda entre 230.000 y 280.000 pesos mensuales, el mismo puede llegar a costar entre 380.000 y 400.000 pesos con muebles. Es decir, cerca de un 40% más. Así de claros son los datos que maneja Ana María Barraza, dueña de la corredora Ana María Barraza Propiedades & Relocation, especializada en este rubro.

Incluso, hay viviendas que casi duplican su valor por estar amobladas, dependiendo del tamaño o el tiempo de estadía. Mientras más grande y menos días se queden las personas ahí; más caro. "El número puede variar entre un 40% a un 80% más", explica Cristián Droguett, socio de Quiroz & Droguett Propiedades.

Y es que 'estar equipadas' no es un título honorífico; no significa tener un par de sillas y una mesa de comedor. Este tipo de vivienda tiene lámparas, mesa de comedor, sillas, camas en todos los dormitorios, televisor, equipo musical, vajilla, bajadas de cama, toallas, sábanas, implementos en la cocina y hasta los colgadores de ropa. Todo. "La idea es que el arrendatario lleve su maleta como en un hotel y pueda vivir ahí", asegura Josefina Forch, dueña de Josefina Forch Propiedades.

IDEAL. Según Droguett, estos clientes son ideales ya que cierran los negocios. "Andan buscando algo rápido, que tienen un par de días para conseguirlo", indica.

Fuente: Quiroz y Droguett

Ahora bien, hay casos y casos. Mientras algunos invierten en tener su casa o departamento full equipo, otros simplemente colocan lo que les sobró de la playa o lo que ya desecharon por viejo. "Todavía la gente (arrendatarios) no tienen claro el negocio y les cuesta meterse la mano en el bolsillo. No saben que las personas están pagando no sólo por vivir en un lugar agradable, sino que exigen que las cosas funcionen y estén en óptimas condiciones", asegura Barraza.

En todo caso, para Josefina Forch es un mito que el costo del alquiler aumente significativamente por haber mobiliario de primera calidad. "Aunque los muebles sean de las mejores tiendas, el mercado no te paga el doble por los muebles (...) tiene que existir un atractivo para que la persona no compre mesas, sillas y televisores, y arriende amoblado. Si ese ´gancho´ es más de un 30 ó 40% deja de ser interesante y más vale la pena comprar", sentencia.

Vivir con lo ajeno

Actualmente, no es fácil encontrar propiedades equipadas. En Portalinmobiliario.com, este tipo de viviendas representa el 14% de la oferta en arriendo. De ella, la mayoría son departamentos, que en general son más cómodos y requieren de menos mantención. Y es que las personas que arriendan amoblado no están para andar preocupadas de detalles domésticos. En gran parte, son altos ejecutivos de firmas transnacionales, trabajadores de empresas mineras que se reubican y (en menor grado) estudiantes extranjeros. ¿Sus edades? Desde los 26 a 50 años, y generalmente vienen sin familia.
		Fuente: Quiroz y Droguett

Aunque las cosas no sean suyas, los entendidos coinciden en que los arrendatarios con este perfil en general cuidan el equipamiento. "Hay algunos artículos que después de cierto período debes botar porque se echan a perder como planchas, toallas o almohadas, pero en la mayoría de los casos hemos tenido buenas experiencias", confiesa Droguett.

Por lo mismo, no existe una fórmula especial respecto a la garantía de los muebles o los artefactos eléctricos. Simplemente, y como en todos los casos -tenga o no mobiliario la vivienda- se exige uno o dos meses de alquiler por anticipado. De haber cualquier problema, se echa mano a ese dinero.

		NECESIDADES. Si bien existe demanda para este tipo de viviendas, aún es bastante inferior comparado a quienes buscan propiedades sin muebles.
Fuente: Portalinmobiliario.com

Así las cosas, todo indica que este mercado va a dar de qué hablar. La oferta es poca, pero la demanda existe. Y quién sabe, quizás más adelante no sólo esté segmentado para extranjeros o ejecutivos, sino que el día de mañana las propiedades se arrienden listas para usar. Habrá que ver.

La Ley del mono 2008 Varios han sido los intentos por regularizar la situación de las ampliaciones realizadas sin los permisos municipales necesarios. Por lo mismo la llamada ´Ley del mono´ (Nº 20.251) publicada en marzo de este año, permite normalizar de manera más expedita los planos y estado arquitectónico de una vivienda. Además, otro de los beneficios de esta ley es que los derechos municipales que deben pagarse pueden ser rebajados a lo menos en un 50%. Pero esta normativa no es para todos. La ley está orientada a los sectores más vulnerables de la población. Por lo mismo, la tasación de la propiedad no puede superar las UF 520 y la superficie ampliada debe ser igual o inferior a los 25 m².